La rentabilidad del alquiler es una medida financiera que se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Se calcula dividiendo los ingresos generados por el alquiler de una propiedad por los costos asociados con la propiedad, incluyendo los costos de mantenimiento, seguros, impuestos y cualquier otro gasto relacionado. El resultado es una tasa de rendimiento, expresada en porcentaje, que muestra el rendimiento de la inversión en términos de ingresos por unidad de gasto.
La rentabilidad del alquiler es importante para los inversores inmobiliarios, ya que proporciona una idea clara de si una propiedad es una buena inversión. Una rentabilidad del alquiler alta significa que la propiedad generará suficientes ingresos para cubrir los costos asociados con ella y proporcionará una ganancia adicional.
También es importante para los propietarios que desean alquilar sus propiedades. Un alto nivel de rentabilidad puede hacer que la propiedad sea más atractiva para los inquilinos, lo que puede generar un mayor ingreso.
Hay varios factores que pueden afectarla, algunos de los cuales se discutirán a continuación:
- Costos asociados con la propiedad: Los costos asociados con la propiedad, incluyendo el costo de mantenimiento, los impuestos y los seguros, pueden tener un impacto significativo en la rentabilidad del alquiler. Los propietarios deben asegurarse de tener en cuenta estos costos al calcular la rentabilidad del alquiler.
- Precio de compra de la propiedad: El precio de compra es otro factor importante que puede afectar. Si el precio de compra de la propiedad es demasiado alto, puede ser difícil obtener una rentabilidad del alquiler alta.
- Tasa de interés del préstamo hipotecario: También puede tener un impacto significativo. Una tasa de interés alta puede hacer que los pagos mensuales sean más altos, lo que puede reducir la rentabilidad del alquiler.
- Ubicación de la propiedad: Las propiedades ubicadas en áreas de alta demanda pueden tener una rentabilidad del alquiler más alta que las propiedades ubicadas en áreas de baja demanda.
- Vacantes de la propiedad: Si la propiedad está vacante por un período prolongado, puede ser difícil generar suficientes ingresos para cubrir los costos asociados con la propiedad.
- Nivel de alquiler: El nivel de alquiler que se cobra por la propiedad también puede tener un impacto significativo. Un nivel de alquiler alto puede aumentarla, pero también puede hacer que la propiedad sea menos atractiva para los inquilinos.
¿Es rentable comprar para alquilar?
La vivienda ha sido tradicionalmente un activo interesante que puede servir como fuente adicional de ingresos para pequeños inversores. Si bien puede ser un obstáculo en tiempos de crisis, en términos de liquidez, el hecho es que la rentabilidad del alquiler hace que la idea de comprar para alquilar sea una consideración para los ahorradores que pueden permitirse invertir en una segunda vivienda.
A medida que se aclaren los conceptos relacionados con la rentabilidad del alquiler, será más fácil aclarar si la compra es la adecuada. Incluso existen aplicaciones móviles diseñadas para asesorar en la materia, aunque nunca está de más acudir a una agencia de referencia en salud del mercado.
El Banco de España publica trimestralmente datos relacionados con la rentabilidad total anual de la vivienda, o datos derivados de la suma de la rentabilidad de los alquileres y las subidas de precio de los inmuebles, conocidas como plusvalías.
La rentabilidad media de la vivienda el año pasado fue del 5,85%, según la agencia. Solo en el último trimestre de 2020, el porcentaje correspondiente a las rentas fue del 3,7%, siendo el resto atribuible a revalorizaciones de precios.
Si bien la cifra es notablemente más baja que en 2018 y 2019, cuando los márgenes brutos de alquiler fueron del 4 % y el 3,8 %, respectivamente, y los márgenes anualizados alcanzaron récords del 10,6 % y el 7,4 %, la vivienda sigue siendo un mercado atractivo. , se comportan de manera diferente según la ciudad en la que decidas invertir.
¿Como se calcula la rentabilidad del alquiler?
Antes de embarcarse en tales gastos, especialmente cuando el objetivo final es el arrendamiento, es importante analizar cuidadosamente la operación. Saber si es rentable o no no es una ciencia exacta, pero analizar la rentabilidad de un alquiler es fundamental para determinar a priori si es correcta.
Este concepto vincula el precio de compra de una vivienda a la renta anual del alquiler expresada en porcentaje. De hecho, este es el indicador de referencia que utiliza el Banco de España. La fórmula es sencilla:
Rentabilidad = ingresos por alquiler / precio de la vivienda x 100
En otras palabras, es la relación entre los ingresos por alquiler y el monto de la compra. Por ejemplo, en una casa con un precio de 120.000 y una renta bruta anual de 7.800€ (650×12), la rentabilidad bruta de la renta es del 6,5%.
No obstante, si lo que queremos es averiguar el verdadero valor de la operación, conviene calcular el beneficio neto del alquiler. En este caso, a la renta bruta del alquiler hay que restarle los gastos de alquiler, es decir, los ingresos inherentes a la vivienda (seguros, comunidad…) y los impuestos.
Del mismo modo, al importe correspondiente al precio de compra, estimado generalmente en un 10%, se le debe sumar su costo.
Siguiendo el mismo ejemplo y asignando la cuota anual de 1.500 euros, la operación es la siguiente: 7.800-1.500/120.000+12.000 = 4,77%.
En cualquier caso, más allá del propio concepto de rentabilidad del alquiler, existen otros datos que pueden aportar información sobre si es rentable comprar para alquilar.